Высотные здания, масштабное строительство на подходе

Jul 17, 2023

Премиальные новости Санта-Моники в вашем почтовом ящике. Это бесплатно, отмените в любое время.

16 крупномасштабных проектов, предложенных в Санта-Монике, затмят почти все остальные проекты в городе. Эти проекты нарушают все правила зонирования, ограничения по высоте и нормы соседства. Нет никакого способа остановить их. Несмотря на то, что лазейка, позволившая этим масштабным событиям быть закрыта, во вторник городской совет проголосовал за то, чтобы рискнуть вновь открыть ее, несмотря на предупреждения персонала.

Стремительный бум застройки, обрушившийся на Санта-Монику, не ослабевает: подаются заявки на 16 крупных проектов, которые намного превышают местные ограничения на строительство.

Эти проекты, превосходящие по размеру, высоте и масштабам спорный проект Plaza (4-й, 5-й округ / Аризона) и весьма спорный проект Bergamot Village, теперь полностью находятся вне местного контроля. Однако, поскольку разрабатываются планы по строительству 4656 новых единиц жилья, городской совет Санта-Моники продолжает бросать кости со своими жилищными правилами. Эта авантюра, заключающаяся в пересмотре уже утвержденных жилищных планов, может подвергнуть город гневу государственных регулирующих органов, которые могут дать застройщикам карт-бланш на строительство зданий такой высоты и ширины, как они захотят.

В последние недели городской совет обсудил три идеи, которые могут поставить под угрозу местный контроль над развитием. В двух из трех случаев Совет проголосовал за то, чтобы спросить регулирующие органы штата, действительно ли их идеи аннулируют правила местного зонирования. В третьем случае большинство в 4–3 проголосовали за сокращение потенциальных жилищных застроек на Мейн-стрит, несмотря на предупреждения о том, что это может привести город к конфликту с обязательными жилищными правилами штата.

Жилищный элемент

Жилищный элемент — это план, составленный местными властями с целью выяснить, сколько домов необходимо и где их следует построить.

Все разногласия возникают из-за жилищного элемента города и требования к городу планировать рост жилищного строительства.

Каждые восемь лет чиновники Калифорнии определяют, сколько жилья следует построить, чтобы удовлетворить потребности жителей всего штата. Общая сумма распределяется по регионам, которые затем присваивают номера отдельным городам. Затем каждый город должен принять политику и процедуры, которые позволят застройщикам построить назначенную сумму, иначе им грозят штрафы.

В текущем цикле Санта-Монике было выделено 8874 новых жилья, 69% из которых должны иметь различные доступные уровни дохода. Новые цифры затмевают предыдущее распределение в 1674 единицы. Когда чиновникам Санта-Моники не удалось принять планы, отвечающие требованиям штата, они быстро поняли, что наказания за несоблюдение стали гораздо более суровыми, чем в прошлые годы.

В прошлых отчетах SMDP рассмотрела, как произошли неудачи.

В этот момент местные застройщики ухватились за то, что в просторечии называют «Средством строителя», подав заявку на 16 проектов, содержащих 4562 единицы жилья в зданиях высотой до 18 этажей.

Средство строителя

Жилищное законодательство включает в себя «Средство строителя» с 1990 года. Когда проект по крайней мере на 20 процентов доступен домохозяйствам с низкими доходами или на 100 процентов доступен домохозяйствам со средними доходами, он может обойти городские кодексы зонирования и генеральные планы.

Сложный характер законов и отсутствие механизмов обеспечения исполнения препятствовали использованию этого положения на протяжении десятилетий.

«С 1980 года в Калифорнии действует амбициозная система планирования, призванная заставить местные органы власти удовлетворить свою справедливую долю «региональных потребностей в жилье» «для всех уровней дохода», — говорится в анализе, проведенном группой экспертов Калифорнийского университета (Кристофер С. Эльмендорф, Эрик Бибер, Пааво Монкконен и Мойра О'Нил) в анализе закона 2019 года. «Однако эта система опиралась на шаткий и сложный конвейер для преобразования региональных жилищных задач в фактическое производство. Контролировал конвейерную ленту административный орган, Министерство жилищного и общественного развития (HCD), правила которого не имели юридической силы. и чьи суждения об адекватности жилищного плана местного правительства практически не получили уважения со стороны судов».